Điểm chính
- Hợp đồng thuê nhà lập văn bản, không bắt buộc công chứng (Luật Nhà ở 2023)
- Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ/năm trở xuống không chịu GTGT, TNCN (Nghị định 141/2026)
- Từ 24/7/2026 khai báo tạm trú người nước ngoài ngay khi khách đến (Thông tư 87/2026)
Cho thuê căn hộ Đà Nẵng là nguồn thu đều cho nhiều chủ nhà nhờ lượng khách du lịch, chuyên gia và người nước ngoài sinh sống tại thành phố. Năm 2026 có ba điểm chủ nhà cần nắm: hợp đồng thuê lập thành văn bản, ngưỡng doanh thu không chịu thuế đã nâng lên 1 tỷ đồng/năm, và quy định mới về khai báo tạm trú cho người nước ngoài từ 24/7/2026. Bài viết cập nhật tháng 10/2026.
Hợp đồng cho thuê căn hộ
Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì là thời điểm ký.
Nội dung nên có trong hợp đồng
| Điều khoản | Ghi chú |
|---|---|
| Thông tin căn hộ | Mã căn, diện tích, danh mục nội thất kèm hiện trạng (nên có ảnh) |
| Giá thuê, kỳ thanh toán | Theo tháng/quý, phương thức chuyển khoản, điều kiện điều chỉnh giá |
| Tiền cọc | Số tiền, điều kiện hoàn cọc, khấu trừ hư hỏng |
| Chi phí phát sinh | Ai trả phí quản lý, điện nước, internet, gửi xe |
| Thời hạn, chấm dứt sớm | Thời gian báo trước, mức phạt khi một bên chấm dứt trước hạn |
| Nội quy tòa nhà | Người thuê cam kết tuân thủ nội quy, quy định về lưu trú, thú cưng |
| Tạm trú | Trách nhiệm cung cấp giấy tờ để khai báo, đăng ký tạm trú |
Thuế cho thuê nhà năm 2026
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động này; ngưỡng được nâng từ 500 triệu lên 1 tỷ, áp dụng từ 1/1/2026.
| Doanh thu cho thuê/năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 1 tỷ trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp |
| Trên 1 tỷ | 5% × tổng doanh thu | 5% × (doanh thu – 1 tỷ) |
Dù không phải nộp thuế, chủ nhà vẫn có nghĩa vụ tự khai báo doanh thu cho thuê trong năm và thông báo tài khoản ngân hàng, ví điện tử dùng để nhận tiền thuê. Ví dụ một căn 2 phòng ngủ cho thuê 25 triệu/tháng có doanh thu 300 triệu/năm, thấp hơn ngưỡng 1 tỷ. Chủ sở hữu nhiều căn thì cộng doanh thu tất cả các căn. Cách khai cụ thể anh chị nên hỏi chi cục thuế nơi có căn hộ.
Khai báo tạm trú cho khách
Khách là người nước ngoài
Thông tư 87/2026/TT-BCA ban hành ngày 9/6/2026, có hiệu lực từ 24/7/2026, thay thế Thông tư 53/2016/TT-BCA. Theo đó, cơ sở lưu trú (bao gồm nhà ở cho người nước ngoài thuê) phải khai báo tạm trú ngay khi người nước ngoài đến lưu trú, không chờ đến cuối ngày. Hình thức: khai báo qua Hệ thống khai báo tạm trú điện tử của Bộ Công an bằng tài khoản được cấp, hoặc bằng Phiếu khai báo tạm trú.
Chủ nhà nên đăng ký tài khoản khai báo trước khi đón khách, giữ bản chụp hộ chiếu và thị thực của khách, và ghi trách nhiệm cung cấp giấy tờ vào hợp đồng thuê.
Khách là người Việt Nam
Người thuê ở dài ngày thực hiện đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú; chủ nhà hỗ trợ bằng cách cung cấp hợp đồng thuê và đồng ý cho đăng ký tại căn hộ.
Cho thuê ngắn ngày hay dài hạn?
Thuê ngắn ngày theo đêm có thể cho doanh thu cao hơn vào mùa du lịch nhưng tốn công vận hành và phụ thuộc nội quy từng tòa nhà – một số tòa hạn chế lưu trú ngắn ngày. Thuê dài hạn ổn định hơn, ít hao mòn nội thất. Giá thuê theo dự án gần biển xem bài thuê căn hộ biển Mỹ Khê, mặt bằng chung toàn thành phố xem bài giá thuê căn hộ Đà Nẵng.
Nhận định của Hoàng Hiệp
Phần lớn chủ nhà có một vài căn sẽ nằm dưới ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, nhưng vẫn nên khai báo đầy đủ để hồ sơ minh bạch khi cần vay vốn hoặc bán lại. Với khách nước ngoài, việc khai báo tạm trú ngay khi khách đến cần trở thành thói quen. Nếu không có thời gian tự vận hành, anh chị có thể tham khảo dịch vụ ký gửi căn hộ cho thuê.
Xem thêm căn đang cho thuê tại cho thuê bất động sản Đà Nẵng. Liên hệ Hoàng Hiệp – 0904 567 009 (gọi/Zalo) để được tư vấn giá thuê phù hợp và tìm khách thuê cho căn hộ của anh chị.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng cho thuê căn hộ có phải công chứng không?
Không bắt buộc. Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng chỉ công chứng, chứng thực khi các bên có nhu cầu.
Cho thuê căn hộ phải nộp thuế bao nhiêu?
Theo Nghị định 141/2026, doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN; vượt ngưỡng thì GTGT 5% tổng doanh thu và TNCN 5% phần vượt 1 tỷ.
Khai báo tạm trú cho khách nước ngoài trong bao lâu?
Từ 24/7/2026, theo Thông tư 87/2026/TT-BCA, phải khai báo ngay khi người nước ngoài đến lưu trú, qua hệ thống điện tử hoặc phiếu khai báo.
Doanh thu dưới ngưỡng có cần khai báo không?
Có. Chủ nhà vẫn phải tự khai báo doanh thu cho thuê và thông báo tài khoản nhận tiền dù không phải nộp thuế.
Nguồn tổng hợp: thuvienphapluat.vn, thuvienphapluat.vn, congthuong.vn, cafef.vn, congan.angiang.gov.vn, luatvietnam.vn. Bài viết mang tính tham khảo, thông tin dự án có thể thay đổi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
