Điểm chính
- Thuế TNCN 2% giá chuyển nhượng, giữ nguyên theo Luật Thuế TNCN 2025 (từ 1/7/2026)
- Lệ phí trước bạ 0,5%; phí công chứng theo biểu lũy tiến, tối đa 70 triệu
- Miễn thuế nhà ở duy nhất: sở hữu tối thiểu 183 ngày (Nghị định 253/2026)
- Căn 4 tỷ: ba khoản chính khoảng 102,7 triệu
Khi giao dịch nhà đất, căn hộ tại Đà Nẵng năm 2026, thuế phí mua bán nhà đất gồm ba khoản chính: thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, lệ phí trước bạ 0,5% và phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng (tối đa 70 triệu đồng). Bài viết tổng hợp mức thu, người nộp và ví dụ tính cụ thể, cập nhật tháng 10/2026. Đây là thông tin tham khảo, anh chị nên đối chiếu hướng dẫn của cơ quan thuế khi kê khai.
Bảng tổng hợp thuế phí mua bán nhà đất 2026
| Khoản | Mức thu | Người nộp theo luật | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán | Luật Thuế TNCN 2025 (hiệu lực 1/7/2026) |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí trước bạ | Bên mua | Quy định về lệ phí trước bạ hiện hành |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu lũy tiến, tối đa 70 triệu/trường hợp | Theo thỏa thuận | Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC) |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận | Theo nghị quyết của HĐND thành phố | Thường là bên mua | Liên hệ cơ quan đăng ký đất đai |
Thuế thu nhập cá nhân 2% – thay đổi gì từ 1/7/2026?
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 1/7/2026. Với cá nhân cư trú, thuế từ chuyển nhượng bất động sản vẫn tính bằng giá chuyển nhượng × 2% cho từng lần giao dịch, không đổi so với trước. Luật bổ sung quy định thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Trường hợp được miễn thuế TNCN
- Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo luật định.
- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, người bán phải có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng; miễn thuế không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: khai đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng. Khai thấp giá để giảm thuế có thể gây rủi ro cho cả hai bên khi phát sinh tranh chấp hoặc khi bên mua bán lại sau này.
Lệ phí trước bạ 0,5%
Lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Với giao dịch chuyển nhượng, giá tính thường là giá ghi trên hợp đồng nếu cao hơn giá do UBND thành phố ban hành. Bên mua nộp khoản này khi đăng ký sang tên. Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, ví dụ chuyển giao giữa vợ chồng, cha mẹ và con theo quy định.
Phí công chứng hợp đồng mua bán
| Giá trị tài sản / hợp đồng | Mức phí |
|---|---|
| Dưới 50 triệu | 50.000 đồng |
| Từ 50 – 100 triệu | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 – 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ | 32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu |
Ngoài phí công chứng, tổ chức công chứng có thể thu thêm thù lao soạn thảo, sao y, công chứng ngoài trụ sở – nên hỏi trước.
Ví dụ: căn hộ chuyển nhượng giá 4 tỷ
| Khoản | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | 4 tỷ × 2% | 80 triệu |
| Lệ phí trước bạ | 4 tỷ × 0,5% (giả định giá tính bằng giá hợp đồng) | 20 triệu |
| Phí công chứng | 2,2 triệu + 0,05% × 1 tỷ | 2,7 triệu |
| Tổng ba khoản chính | Khoảng 102,7 triệu |
Chưa gồm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thù lao công chứng.
Ai trả khoản nào?
Theo luật, bên bán là người có thu nhập nên nộp thuế TNCN; bên mua là người đăng ký sở hữu nên nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên được thỏa thuận khác, ví dụ “giá bán đã bao gồm thuế phí” hoặc “bên mua chịu toàn bộ”. Thỏa thuận này phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán để tránh tranh cãi khi đến bước kê khai.
Với căn hộ chuyển nhượng hợp đồng mua bán (chưa có sổ), bên bán cũng phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN trên giá chuyển nhượng; lệ phí trước bạ được nộp khi người mua làm thủ tục cấp sổ. Quy trình chi tiết xem bài mua căn hộ chuyển nhượng Đà Nẵng.
Nhận định của Hoàng Hiệp
Khi so giá giữa các căn, anh chị nên quy về cùng một điều kiện: giá đã gồm hay chưa gồm thuế phí, đã gồm nội thất hay chưa. Hai căn chênh nhau vài chục triệu trên tin rao có thể bằng nhau khi tính đủ chi phí. Nếu dùng vốn vay, đừng quên khoản phí liên quan đến thế chấp, tham khảo bài vay mua căn hộ Đà Nẵng 2026.
Liên hệ Hoàng Hiệp – 0904 567 009 (gọi/Zalo) để được ước tính tổng chi phí giao dịch cho căn cụ thể trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Thuế TNCN khi bán nhà năm 2026 là bao nhiêu?
Với cá nhân cư trú, thuế bằng 2% giá chuyển nhượng từng lần, giữ nguyên theo Luật Thuế TNCN 2025 có hiệu lực từ 1/7/2026.
Lệ phí trước bạ nhà đất là bao nhiêu?
Mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ, do bên mua nộp khi đăng ký sang tên (trừ khi các bên thỏa thuận khác).
Bán nhà duy nhất có phải nộp thuế không?
Được miễn thuế TNCN nếu là nhà ở, đất ở duy nhất và sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng; không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai.
Phí công chứng mua bán căn hộ 4 tỷ là bao nhiêu?
Theo biểu phí, căn 4 tỷ có phí công chứng 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ, tức khoảng 2,7 triệu, chưa gồm thù lao khác.
Nguồn tổng hợp: thuvienphapluat.vn, vietnamnet.vn, luatvietnam.vn, thuvienphapluat.vn, thuvienphapluat.vn, congchungnguyenhue.com. Bài viết mang tính tham khảo, thông tin dự án có thể thay đổi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
